借主死亡の場合の残置物の処理について（国土交通省・法務省：令和3年6月7日ガイドライン）

賃借人が死亡した場合には、賃借権と物件内に残された家財（残置物）の所有権は、その相続人に相続されます。
資力の乏しい単身高齢者が亡くなった場合、全ての相続人が相続放棄するケースが多くみられます。
この場合に、賃貸人が賃貸借契約を解除し、残置物を撤去し、建物の明渡しを実現するためには、時間（1年以上のケースもあります）と費用（相続人調査・相続財産管理人選任費用等）を要します。
賃借人が死亡してから、全相続人を探して告知し、相続放棄手続が完了するまで待つ必要があり、さらに、相続財産管理人の申立てをして、相続財産管理人との間で契約解除・明渡の解決を図る必要があるためです。

旧民法下の連帯保証人の場合には、その期間の滞納賃料についても支払い義務を負うため、連帯保証人が過酷な状況におかれるという問題がありました。
その結果、単身高齢者の入居が困難となるという社会問題も生じておりました。

そうした社会情勢の中で、国土交通省と法務省は、令和3年6月7日に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を発表しました。
モデル契約条項では、賃借人の死亡時に契約関係及び残置物を円滑に処理するこができるように、賃貸借契約の締結にあたり、賃借人と受任者（連帯保証人の場合が多いです。）との間で以下の２つの契約を締結することが定められております。

一つ目は、賃貸借契約の解除事務の委任に関する契約です。同契約では、賃借人の死亡時に賃貸人との合意によって賃貸借契約を解除する代理権を受任者（連帯保証人の場合が多いです）に与える定めを置いております。

二つ目は、残置物の処理事務の委任に関する契約です。同契約では、①賃借人の死亡時における残置物の廃棄や指定先への送付等の事務を受任者へ委託する定め、②賃借人が、「廃棄しない残置物」（相続人等に渡す家財等）を指定するとともに、その送付先を明らかにする定め、③受任者は、賃借人の死亡から一定期間が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に、「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄する等の定めを、置いております。

従前は、保証人や家主が家財を撤去して明渡しをするケースが見られましたが、法的根拠に乏しく相続人との間で裁判となるリスクがありました。
本モデル契約条項を適正に運用することで、訴訟リスクを避けて、死後の残置物処理を迅速に行うことが可能となります。
条項の見直しを検討されている賃貸事業者様・家主様におかれましては、気軽にお声がけ下さい。